Reforma Tributária 2026 Imobiliária: Guia Prático para o Simples Nacional

A reforma tributária 2026 imobiliária já começa a impactar empresas do setor. Sua imobiliária está preparada para essas mudanças?

Se está, você precisa saber disso: a reforma tributária que entra em vigor este ano muda completamente como você calcula impostos. E diferente do que você pode estar ouvindo por aí, o impacto no Simples Nacional é diferente do que ocorre em Lucro Real ou Presumido.

A Lei Complementar 214/2025 substitui cinco tributos complexos (PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI) por um novo modelo de IVA dual: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) de competência estadual e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) de competência federal.

Para imobiliárias, a reforma tributária 2026 imobiliária traz uma oportunidade que muitos não estão vendo: você pode escolher como recolher esses novos impostos. Essa flexibilidade pode significar economia real no caixa.

Neste guia, você vai entender exatamente o que muda, como funciona a opção de recolhimento no Simples Nacional, e como estruturar sua imobiliária para pagar menos imposto mantendo conformidade total.

Reforma Tributária 2026 Imobiliária: O Sistema Atual vs. O Novo Sistema

A reforma tributária 2026 imobiliária muda significativamente a forma como empresas do setor calculam seus impostos.

Hoje, imobiliárias no Simples Nacional pagam uma alíquota única que engloba diversos tributos (IRPJ, CSLL, PIS, Cofins, ICMS, ISS). Você tem uma tabela progressiva baseada em receita bruta, e pronto.

Com o IBS/CBS, essa lógica muda, mas com uma diferença importante para quem está no Simples: você tem duas opções de recolhimento.

Opção 1: Recolher IBS/CBS “por dentro” do Simples Nacional

• O imposto é calculado e incluído na alíquota do DAS.
• Você continua pagando uma alíquota única.
• Não precisa separar IBS/CBS de outros tributos.
• Mais simples operacionalmente.

Opção 2: Recolher IBS/CBS “por fora” do Simples Nacional

• O IBS/CBS é recolhido separadamente, fora do DAS.
• Você paga o Simples Nacional (sem IBS/CBS) + IBS/CBS em guia separada.
• Mais complexo, mas pode gerar economia em certos cenários.
• Permite aproveitar créditos de IBS/CBS.

A escolha entre uma opção e outra depende do seu volume de despesas com fornecedores formais. Se você tem muitas despesas documentadas, a opção “por fora” pode ser mais vantajosa.

Como a Reforma Tributária 2026 Imobiliária Afeta o Simples Nacional

Cenário 1: Recolhimento “Por Dentro” (Mais Comum)

Sua imobiliária tem receita bruta mensal de R$ 50 mil em comissões.

No sistema atual (2025/2026), você pagaria aproximadamente:

• Alíquota Simples Nacional: 6% (exemplo para faixa de receita)
• Imposto mensal: R$ 3.000

A partir de 2026/2027, com IBS/CBS “por dentro”:

• A alíquota do Simples será ajustada para incluir IBS/CBS
• Estimativa: alíquota sobe para aproximadamente 8–9%
• Imposto mensal: R$ 4.000 a R$ 4.500

Parece um aumento, mas é importante entender o contexto: você está pagando um imposto novo (IBS/CBS) que antes não existia para o seu setor.

Cenário 2: Recolhimento “Por Fora” (Com Créditos)

Mesmo cenário:

• receita bruta mensal de R$ 50 mil.

Suas despesas mensais com fornecedores formais:

• R$ 15 mil (publicidade, sistemas, contabilidade, aluguel, etc.)

Com recolhimento “por fora”:

• Simples Nacional (sem IBS/CBS): R$ 3.000
• IBS/CBS sobre receita: 26,5% × R$ 50 mil = R$ 13.250
• Menos: crédito de IBS/CBS sobre despesas: 26,5% × R$ 15 mil = R$ 3.975
• IBS/CBS líquido: R$ 13.250 − R$ 3.975 = R$ 9.275
• Total de impostos: R$ 3.000 + R$ 9.275 = R$ 12.275

Neste cenário, o recolhimento “por fora” sai mais caro (R$ 12.275) do que “por dentro” (R$ 4.000–4.500).

Mas espera: se suas despesas fossem maiores, a história mudaria.

Na reforma tributária 2026 imobiliária, a escolha entre os regimes pode impactar diretamente o lucro da empresa.

O Ponto Crítico: Quando Recolher “Por Fora” Faz Sentido

O recolhimento “por fora” só é vantajoso se você tem despesas significativas com fornecedores formais.

Exemplo com despesas altas:

Receita bruta mensal: R$ 50 mil

Despesas com fornecedores formais: R$ 35 mil (cenário de imobiliária com muitos custos)

Com recolhimento “por fora“:

• Simples Nacional: R$ 3.000
• IBS/CBS sobre receita: 26,5% x R$ 50 mil = R$ 13.250
• Menos: crédito sobre despesas: 26,5% x R$ 35 mil = R$ 9.275
• IBS/CBS líquido: R$ 13.250 – R$ 9.275 = R$ 3.975
• Total: R$ 3.000 + R$ 3.975 = R$ 6.975

Neste caso, recolher “por fora” (R$ 6.975) é mais vantajoso que “por dentro” (R$ 4.000-4.500).

A diferença está em quanto você consegue recuperar em créditos. Quanto maior a proporção de despesas formalizadas, mais vantajoso fica recolher “por fora”.

O Peso Estratégico das Notas Fiscais (Ainda Mais Crítico no Simples)

Aqui está o ponto que mais afeta imobiliárias no Simples Nacional:

Sem nota fiscal = sem crédito de IBS/CBS = custo maior

Se você está considerando recolher “por fora”, cada fornecedor informal deixa de ser uma escolha de economia e passa a ser um passivo fiscal real.

Se você paga R$ 5 mil para um fornecedor sem nota fiscal, você não consegue recuperar crédito sobre esse valor.

Isso significa que você paga IBS/CBS sobre a receita bruta (R$ 50 mil) sem poder deduzir as despesas (R$ 35 mil – R$ 5 mil = R$ 30 mil).

Resultado: você paga mais imposto.

Por isso, imobiliárias no Simples que querem aproveitar a opção “por fora” precisam, a partir de 2026:

• Auditar a regularidade fiscal de todos os fornecedores
• Exigir notas fiscais em todas as operações
• Revisar contratos e termos de pagamento
• Estabelecer políticas de conformidade fiscal

A informalidade, que antes era apenas um risco legal, agora é um risco financeiro direto.

Comissões de Corretagem: Como Serão Tributadas

As comissões recebidas por imobiliárias e corretores são serviços de intermediação imobiliária. Portanto, estão sujeitas ao IBS e à CBS.

Isso inclui:

• Comissões de venda de imóveis
• Comissões de locação
• Comissões de intermediação de outras operações imobiliárias

Para imobiliárias no Simples Nacional, a tributação dessas comissões funciona assim:

Se recolher “por dentro”:

• As comissões são incluídas na receita bruta para cálculo do Simples
• A alíquota do Simples (ajustada para incluir IBS/CBS) incide sobre o total de receita
• Sem possibilidade de separar IBS/CBS

Se recolher “por fora”:

• As comissões geram débito de IBS/CBS
• Você pode recuperar crédito sobre despesas relacionadas (publicidade, sistemas, etc.)
• Mais complexo, mas potencialmente mais econômico

A escolha depende da sua estrutura de custos.

venda de imóvel reforma tributária 2026

Transição Gradual: 2026 é Apenas o Começo

A reforma não entra em vigor de forma abrupta. Existe um cronograma de transição:

2026 (Ano-teste):

• IBS e CBS aparecem nas notas fiscais, mas sem cobrança efetiva.
• Para o Simples Nacional, as regras ainda estão sendo finalizadas.
• Alguns municípios (como São Paulo) ainda não permitem a inclusão da informação de IBS nos documentos.

2027:

• Começa a cobrança gradual dos novos tributos.
• As alíquotas do Simples serão ajustadas para incluir IBS/CBS.

2028-2033:

• Elevação progressiva das alíquotas do IBS/CBS e redução dos tributos antigos.

2033:

• Implementação completa do novo regime.

Isso significa que 2026 é um ano crítico para testes, ajustes de sistemas e preparação operacional. Não é obrigatório cobrar, mas é obrigatório informar corretamente nos documentos fiscais (quando o município permitir).

Planejamento Tributário: O Que Fazer Agora

Se você é sócio ou gestor de imobiliária no Simples Nacional, estas são as ações prioritárias para 2026:

Imediato (Até março de 2026):

• Revisar todos os contratos com fornecedores e verificar regularidade fiscal
• Auditar o sistema de emissão de notas fiscais
• Treinar equipe sobre preenchimento correto de informações de IBS/CBS
• Mapear todas as despesas e identificar quais são formalizadas

Curto prazo (Até junho de 2026):

• Calcular cenários: “por dentro” vs. “por fora” com seus números reais
• Consultar especialista tributário para definir a melhor opção
• Implementar rotina de verificação de regularidade fiscal de fornecedores
• Revisar política de comissões de corretores (se aplicável)

Vigência (A partir de 2027):

• Monitorar alíquotas e ajustar conforme necessário
• Manter documentação impecável de todas as operações
• Acompanhar mudanças regulatórias (especialmente ajustes nas alíquotas do Simples)

Exemplo Prático: Cálculo Comparativo para Imobiliária no Simples

Vamos a um exemplo concreto com números reais.

Dados da imobiliária:

• Receita bruta mensal: R$ 60 mil (comissões de venda e locação)
• Despesas mensais com fornecedores formais: R$ 18 mil
• Faixa de receita: enquadrada em alíquota
• Simples de aproximadamente 6%

Cenário 1: Recolhimento “Por Dentro” (Mais Simples)

Receita bruta: R$ 60 mil Alíquota Simples ajustada para incluir IBS/CBS: 8,5% (estimativa) Imposto mensal: R$ 5.100

Cenário 2: Recolhimento “Por Fora” (Com Créditos)

Simples Nacional (sem IBS/CBS): R$ 3.600 (6% x R$ 60 mil) IBS/CBS sobre receita: 26,5% x R$ 60 mil = R$ 15.900 Menos: crédito sobre despesas: 26,5% x R$ 18 mil = R$ 4.770 IBS/CBS líquido: R$ 15.900 – R$ 4.770 = R$ 11.130 Total de impostos: R$ 3.600 + R$ 11.130 = R$ 14.730

Análise: Recolhimento “por dentro”: R$ 5.100 Recolhimento “por fora”: R$ 14.730

Neste caso, “por dentro” é muito mais vantajoso. A razão: suas despesas formalizadas (R$ 18 mil) representam apenas 30% da receita. Não há crédito suficiente para compensar o IBS/CBS.

Mas se suas despesas fossem maiores:

Despesas mensais com fornecedores formais: R$ 40 mil

Com recolhimento “por fora”: Simples Nacional: R$ 3.600 IBS/CBS sobre receita: R$ 15.900 Menos: crédito sobre despesas: 26,5% x R$ 40 mil = R$ 10.600 IBS/CBS líquido: R$ 15.900 – R$ 10.600 = R$ 5.300 Total: R$ 3.600 + R$ 5.300 = R$ 8.900

Ainda assim, “por dentro” (R$ 5.100) é mais vantajoso.

A conclusão: para a maioria das imobiliárias no Simples Nacional, recolher “por dentro” será mais vantajoso. A opção “por fora” só faz sentido em cenários muito específicos de imobiliárias com estrutura de custos muito elevada.

Atenção: Mudanças nas Regras do Simples Nacional

A Lei Complementar 214/2025 também trouxe ajustes nas regras do Simples Nacional para o setor imobiliário:

Antes:

Imobiliárias eram enquadradas em uma alíquota genérica de serviços.

Agora:

Há tratamento específico para atividades imobiliárias, com possibilidade de diferentes alíquotas conforme o tipo de operação (venda, locação, intermediação).

Isso significa que sua alíquota pode mudar não apenas por aumento de receita, mas também por mudança na composição de receita (mais venda vs. mais locação, por exemplo).

É importante revisar sua situação com especialista para entender como você será enquadrado nas novas regras.

Conclusão

A reforma tributária 2026 não é apenas uma mudança de impostos. Para imobiliárias no Simples Nacional, é uma oportunidade de escolha: você pode recolher IBS/CBS “por dentro” (mais simples, geralmente mais vantajoso) ou “por fora” (mais complexo, vantajoso apenas em cenários específicos).

A chave é agir agora: mapear seus custos, entender sua estrutura, e decidir qual opção faz mais sentido para seu negócio.

A reforma tributária 2026 imobiliária exige atenção e planejamento para evitar custos desnecessários.

Quem se preparar agora terá clareza para tomar a melhor decisão. Quem deixar para depois enfrentará custos maiores, riscos fiscais e perda de eficiência operacional.

A Xperience Contabilidade & Finanças tem expertise específica em planejamento tributário para imobiliárias no Simples Nacional. Podemos analisar sua situação, calcular os cenários “por dentro” e “por fora” com seus números reais, e criar um plano de ação personalizado.

Quer saber qual opção é mais vantajosa para sua imobiliária? Agende uma consulta gratuita com nossos especialistas. Vamos fazer uma análise completa da sua estrutura de custos e definir a melhor estratégia tributária para 2026.

Fontes

1. Lei Complementar 214/2025 (Brasil)
2. Contabeis.com.br – Reforma Tributária: impactos no setor imobiliário
3. IBRESP – Como a reforma tributária afeta o mercado imobiliário
4. Portas – Imobiliárias e reforma tributária 2026