Por Carlos Augusto • Atualizado em 14/09/2025
Resumo rápido: a Receita Federal regulamentou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) pela IN RFB nº 2.275/2025, integrando cartórios/serviços de registro ao Sinter para compartilhar informações “imediatamente após” os atos e adotar o CIB como identificador único de cada imóvel. Isso não cria imposto nem aumenta IPTU automaticamente; organiza dados e facilita cruzamentos fiscais. As regras do IVA (IBS/CBS) que alcançam locação entram apenas em 2027, com redução de 70% para locações e redutor social que isenta R$ 600/mês em aluguel residencial, segundo nota oficial da Receita. [Fonte: Receita Federal], [Fonte: CNN Brasil]
O que é o CIB (o “CPF do imóvel”)?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro é um código único nacional para identificar cada imóvel (urbano e rural) no país, a ser incluído em documentos e sistemas dos serviços notariais e registrais. A IN RFB 2.275/2025 obriga esses serviços a adotar o CIB e a integrar-se ao Sinter, compartilhando informações e documentos relativos às operações com imóveis imediatamente após a lavratura/registro. [Texto da IN], [Registro de Imóveis do Brasil]
Base legal e papel do Sinter
A IN 2.275/2025 se apoia na Lei Complementar (LC) nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária. O art. 255 lista as operações com bens imóveis (incluindo locação) e o art. 256 cria o “valor de referência” (estimativa de valor de mercado), a ser divulgado no Sinter, com atualização anual e direito de impugnação. [IN 2.275/2025], [LC 214/2025 – art. 255]
Cronograma e entrada em produção
A regulamentação já está em vigor desde 18/08/2025. O plano de trabalho prevê etapas até novembro/2025 e a entrada em produção do ambiente em 25/11/2025, segundo a cobertura da CNN Brasil. [Fonte 1], [Fonte 2]
Impacto nos aluguéis: o que muda de verdade
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- Fiscalização facilitada: quando a locação for formalizada/registrada, a informação passa a ser compartilhada ao Sinter (via cartórios), o que simplifica cruzamentos com IRPF/IRPJ e outras bases. [IN 2.275/2025], [LC 214/2025 – art. 255]
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- Cruzamentos já existentes e reforçados: a Receita cruza DIMOB (informada por imobiliárias/administradoras) com as declarações dos contribuintes e orienta que aluguéis de PF sejam apurados mensalmente via Carnê‑Leão Web. [DIMOB – gov.br], [Carnê‑Leão – gov.br]
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- Plataformas digitais: a Receita recebeu do Airbnb dados de 2020–2024 por requisição oficial, o que aumenta a capacidade de cruzamento em locações de temporada. [O Globo], [Gizmodo Brasil]
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- Prazo para autuação: regra geral, a Fazenda tem 5 anos para constituir o crédito tributário (art. 173, I, do CTN) – contado do primeiro dia do exercício seguinte ao que o lançamento poderia ser efetuado. [CTN art. 173, I]
Mitos x Fatos
Mito: “o CIB vai aumentar o IPTU automaticamente”.
Fato: o CIB não altera alíquotas nem aumenta IPTU por si só; ele padroniza e integra dados. Qualquer revisão de base (valor venal) depende de decisão municipal, não é automática. A Receita desmentiu boatos ao tratar da Reforma. [Nota oficial – Receita], [InvestNews]
Mito: “criaram um imposto novo sobre aluguel em 2025”.
Fato: a IN 2.275/2025 trata de cadastro e compartilhamento de dados (CIB/Sinter). As regras do IVA que alcançam locação valem apenas em 2027 e já vêm com redução de 70% para locações e redutor social (R$ 600/mês). [Nota oficial – Receita], [LC 214/2025]
Checklist de conformidade para locadores
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- Formalize contratos e mantenha comprovantes (recibos/PIX, taxas, IPTU/condomínio).
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- Se você (PF) recebe de PF, apure e pague mensalmente via Carnê‑Leão Web e depois informe no IR. [gov.br]
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- Se for imobiliária/administradora, entregue a DIMOB corretamente e no prazo. [gov.br]
Perguntas frequentes (FAQ)
Quando o CIB começa a “valer” na prática?
A IN está em vigor desde 18/08/2025. O plano prevê entrada em produção da infraestrutura até 25/11/2025. [CNN Brasil], [IN 2.275/2025]
O aluguel residencial terá novo imposto em 2025?
Não. Em 2025, a mudança é de cadastro/informação (CIB/Sinter). A tributação do novo IVA (IBS/CBS) para locações só inicia em 2027, com redução de 70% e redutor social para até R$ 600/mês em aluguel residencial. [Nota oficial – Receita]
O “valor de referência” vai aumentar meu IPTU?
O valor de referência (LC 214/2025, art. 256) é uma estimativa de mercado divulgada no Sinter e pode ser impugnada. Ele não altera automaticamente alíquotas ou bases municipais do IPTU; ajustes dependem de legislação e decisões locais. [LC 214/2025 – art. 256], [InvestNews]
Referências
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- IN RFB nº 2.275/2025 – texto e resumos: onr.org.br • LegisWeb • Registro de Imóveis do Brasil
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- Nota oficial – Receita Federal (09/09/2025): gov.br
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- Cronograma e entrada em produção: CNN Brasil
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- DIMOB (Q&A oficial): gov.br
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- Carnê‑Leão (aluguel administrado/recebido de PF): gov.br
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- Airbnb compartilha dados com a Receita: O Globo
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- Prazo decadencial (5 anos) – CTN art. 173, I: Jusbrasil
Este conteúdo foi elaborado com base em fontes oficiais e imprensa de referência. Recomenda-se acompanhamento contínuo de atualizações normativas.
